住宅ローンで気をつける点 [資金]
今回、自宅購入時のローンが残った状態での、建替えだったため、思ったように事が進まない事態が発生しました。
まあ、銀行様が貸してくれると言ってくださったので、事無きを得ていますが、貸してくれないとなると、結構ピンチです。
そんな訳で、もうやること無いはずだけど、他の方の役に立つかもしれないので、覚え書き。
■基本的な事
銀行様が貸してくれるか否かの基本的な諸条件として
・過去の返済事故が無いこと
・所得に対する返済能力
・現在の借金の状況
とかは、普通にみられます。
が、注意すべきは、クレジットカードのリボ払いの残債や消費者金融の残債、車のローン、何かの分割払いなども所得に対する返済能力に加味されるので、銀行の仮審査を受ける数ヶ月前には、綺麗さっぱり払い終わっておく方がよろしいかと。
幸い、消費者金融には手を出したことが無いのと、車も処分して縁が無かったのと、リボ払いも１年前の行動開始時点には綺麗さっぱり残債を無くしておいたので、この辺は問題なしでした。
その昔、車のローン支払中に、車の修理代でローンを組もうと思ったら、ダメだった事があるので、それ以来、かなり気を遣ってます。ま、その時は、現生かき集めて、サクッと払いましたけど。
さらに、年間所得が少ない場合は、自己資金を多くして、所得に対する支払いの割合を下げるなどの努力が必要です。
■聞いた話
勤め先情報とかは、貸し側として信用情報を確認しているようです。
まあ、返されなくなるリスクが少なければ、その分、多く貸して利ざやを稼ぐと言うことも出来ますからね:-)
さらに、ハウスメーカーもチェックしているようです。
メーカーによっても、抵当権を設定する住宅の信用度が異なるようなので、同じ費用の家を建てるにしても、ハウスメーカーによって貸出金額が異なると言ったことがあるのかもしれません。
さらに、今だと６５歳までは、収入があるものと仮定して、ローンが組めますが、６５を越えるローンを組む場合は、退職金（予定額）なども調べられます。
月額の支払額を抑える＝年間収支の支払い割合を低く抑えるのには、銀行様もテクニックとして提案してくれますが、実際には払い切れないと意味がありません。リバースモーゲージタイプのローンなら別ですが。
■知っておくべき事
普通、銀行様にしても住宅金融支援機構にしても、完成時一括支払いとなります。
その時点で、抵当権を設定します。
が、マンションは興味が無いので調べていないし、知りませんが、新築一戸建て、それも注文住宅の場合は、契約時の手付金に始まり、２回もしくは３回に分けて支払いをするのが普通のようです。
こうなると、銀行様が貸してくれるまでの間の約半年の間、繋ぎ融資を受ける必要があります。
これが、ハウスメーカーによっては銀行と提携した「提携ローン」なる商品が存在し、これが利用できると、繋ぎ融資を使うこと無く、完成時一括払いの銀行様にお金を借りることができます。
もちろん、建てている間のローン支払いも発生しません。
ただし、ほぼほぼ金額は確定の上、現金支払い分と合わせて、銀行様から借りる額でまかなえることと、提携ローンを設定する銀行様の★本審査★を通っていることが条件になります。
一見、いいことずくめの提携ローンですが、金利等、不利な点もあるかもしれません。
出来るだけ時間を掛けて、よーく見比べて、借入先を決定した方がいいと思います。
とは言え、銀行様によっても審査基準に幅もあると思いますので、いくつか仮審査を受けてみるのも手だと思います。
さらに、私のように、住宅ローンの残債がある場合かつ、金利等の関係で他の銀行様から借りたい場合は、基本、そちらを返してしまうのが、いいようです。例え、それによって、現金支払い分が０に近くなろうとも。
返せないとなると、諦めて同じ銀行様から建築資金を借りるか、他の銀行様からまとめて借り直すか、借り換えして、さらに建築費用を追加で借りることになります。
ただ、建替えの場合、抵当権の問題もあり、すでにローンを組んでいる銀行様から追加で借りるならいざ知らず、他の銀行様から借りる場合は、抵当権の設定されている家屋を勝手に壊す訳には行きません。
今回、ここにハマったのでした(^^;
こうなると、建築資金を借りる銀行様に、解体する前に借り換えをしないといけません。
有り難いことに、今回、三井住友信託銀行様、通常は借り換え年数は、現行ローンと同じ所を、新規の借り入れと同じ年限に組み直してくださいました:-)
たぶん、自分で窓口行ってもどうにもならないと思いますが、ハウスメーカー経由で提携ローンを使うといった点も加味して、対応して頂けたようです。
こういう点、でかいハウスメーカーのいいところだと思います。
＃金利も実店舗がある銀行様の中では、非常に有り難い金利設定なのもＧＯＯＤでした。
このおかげで、借り換えと新規にローンが分離出来、新規の部分に提携ローンを設定できたのも、今回、よかった点です。
ということで、今～引き渡しまで、お支払いしているのは（というか、今月は支払いが無いので、来月から）、借り換え分だけになります。
今回、分かったことは、どれくらい貸してくれるのかを確認するのに、自分で銀行様に行って、仮審査を申し込むのもいいと思うし、重要なことだと思いますが、ハウスメーカーの提携ローンを確認して、ハウスメーカー経由で銀行様とやりとりすると、いいことあるなぁ～って感じです。
ただし、ハウスメーカによっては、もしくは営業さんによっては違うかもなので、ここも良く確認しましょう。
さらに、借り換えの場合は、抵当権の設定費用も掛かるので、建替えの時、それも解体ギリギリにやるべきです。
銀行様にも確認が必要ですが、借り換えてから解体までの期間が非常に短い場合（今回は２週間もない）、通常は土地と建物、それぞれに抵当権を設定するところ、土地のみの設定にしてくれます。
そうじゃないと、一度建物に設定された抵当権を、解体に伴って抹消するという手続きのために、また費用が発生します。
■駆け引き
さすがに、新規の借り入れの際の金利の駆け引きは、車を買う時のローンの金利のように、取引材料には（多分）使えません:-p
が、借り換えの場合、既存の金利を引き下げるのに使えます！
今回、借り換え前の金利は、３年固定で2.6%でしたが、借り換え後はなんと１０年固定で1.1%（諸費用を金利負担で処理したので、それがなければ0.9%）です。
繰り上げ完済処理の電話を差し上げた際、参考までに借り換え先と金利を教えて欲しいと言うことで、躊躇すること無く教えてあげましたが、愕然とされていました:-)
あまり差が無い場合、戦略的利率設定をすることで、借り換えを阻止する場合があるようです。
実際、借り換えの契約時に聞いた話だと、ひっくり返されることもあるとか。
■その他
仮審査後の借入額増額、普通は通りにくいと言われています。
が、今回、なんと＋５００万円で通しました。
だって、費用積み上がって、当初の借入予定額じゃ足りないというのが、仮審査申し込み後にわかったのだからしょうが無い。
銀行様側からすると、もう一度仮審査をすることになるそうです。
なので、本契約時に、申し込み日付の訂正をすることになりました。
でもって、なんでそんな無茶な申請が通るのか...
まあ、払えない訳では無いというのはありますが、今回、一番大きいのは、土地の資産額なのだと思います。
建て替えなので、土地に関しては借り換えローン分を除いた残りの分は、資産になります。
実家にしても自宅にしても、資産額が借り入れ額を上回ります。
なので、銀行様としては、返済能力を抜きにして、抵当権を設定する土地の価値に安全係数掛けたぐらいまでは、貸せるのでしょう。例え返済事故が起きて、資産を没収してもおつりが来るから。
これがマンションだったら、そうはいかないかな...
今回、有価証券の売却含め、現金はそれなりに用意しましたが、仮住まいの費用だったり、引っ越しの費用だったり、あれやこれやと、建て替え自体に回せるお金は新築費用の１／３ぐらいになっちゃいました。
総額が膨らんだので致し方ない部分もありますが、もうちょっと貯めておけば良かったかなと、後悔中。
＃あったんだけど、趣味で使い込んだ(^^;というのが正しいかも。
あとは、全部の貯蓄を使い果たさないことぐらいでしょうか。
健全なキャッシュフローを維持するのには、多少の余裕は必須です。
老後のためにもね:-)
さて、返すために、働かねば。
まあ、銀行様が貸してくれると言ってくださったので、事無きを得ていますが、貸してくれないとなると、結構ピンチです。
そんな訳で、もうやること無いはずだけど、他の方の役に立つかもしれないので、覚え書き。
■基本的な事
銀行様が貸してくれるか否かの基本的な諸条件として
・過去の返済事故が無いこと
・所得に対する返済能力
・現在の借金の状況
とかは、普通にみられます。
が、注意すべきは、クレジットカードのリボ払いの残債や消費者金融の残債、車のローン、何かの分割払いなども所得に対する返済能力に加味されるので、銀行の仮審査を受ける数ヶ月前には、綺麗さっぱり払い終わっておく方がよろしいかと。
幸い、消費者金融には手を出したことが無いのと、車も処分して縁が無かったのと、リボ払いも１年前の行動開始時点には綺麗さっぱり残債を無くしておいたので、この辺は問題なしでした。
その昔、車のローン支払中に、車の修理代でローンを組もうと思ったら、ダメだった事があるので、それ以来、かなり気を遣ってます。ま、その時は、現生かき集めて、サクッと払いましたけど。
さらに、年間所得が少ない場合は、自己資金を多くして、所得に対する支払いの割合を下げるなどの努力が必要です。
■聞いた話
勤め先情報とかは、貸し側として信用情報を確認しているようです。
まあ、返されなくなるリスクが少なければ、その分、多く貸して利ざやを稼ぐと言うことも出来ますからね:-)
さらに、ハウスメーカーもチェックしているようです。
メーカーによっても、抵当権を設定する住宅の信用度が異なるようなので、同じ費用の家を建てるにしても、ハウスメーカーによって貸出金額が異なると言ったことがあるのかもしれません。
さらに、今だと６５歳までは、収入があるものと仮定して、ローンが組めますが、６５を越えるローンを組む場合は、退職金（予定額）なども調べられます。
月額の支払額を抑える＝年間収支の支払い割合を低く抑えるのには、銀行様もテクニックとして提案してくれますが、実際には払い切れないと意味がありません。リバースモーゲージタイプのローンなら別ですが。
■知っておくべき事
普通、銀行様にしても住宅金融支援機構にしても、完成時一括支払いとなります。
その時点で、抵当権を設定します。
が、マンションは興味が無いので調べていないし、知りませんが、新築一戸建て、それも注文住宅の場合は、契約時の手付金に始まり、２回もしくは３回に分けて支払いをするのが普通のようです。
こうなると、銀行様が貸してくれるまでの間の約半年の間、繋ぎ融資を受ける必要があります。
これが、ハウスメーカーによっては銀行と提携した「提携ローン」なる商品が存在し、これが利用できると、繋ぎ融資を使うこと無く、完成時一括払いの銀行様にお金を借りることができます。
もちろん、建てている間のローン支払いも発生しません。
ただし、ほぼほぼ金額は確定の上、現金支払い分と合わせて、銀行様から借りる額でまかなえることと、提携ローンを設定する銀行様の★本審査★を通っていることが条件になります。
一見、いいことずくめの提携ローンですが、金利等、不利な点もあるかもしれません。
出来るだけ時間を掛けて、よーく見比べて、借入先を決定した方がいいと思います。
とは言え、銀行様によっても審査基準に幅もあると思いますので、いくつか仮審査を受けてみるのも手だと思います。
さらに、私のように、住宅ローンの残債がある場合かつ、金利等の関係で他の銀行様から借りたい場合は、基本、そちらを返してしまうのが、いいようです。例え、それによって、現金支払い分が０に近くなろうとも。
返せないとなると、諦めて同じ銀行様から建築資金を借りるか、他の銀行様からまとめて借り直すか、借り換えして、さらに建築費用を追加で借りることになります。
ただ、建替えの場合、抵当権の問題もあり、すでにローンを組んでいる銀行様から追加で借りるならいざ知らず、他の銀行様から借りる場合は、抵当権の設定されている家屋を勝手に壊す訳には行きません。
今回、ここにハマったのでした(^^;
こうなると、建築資金を借りる銀行様に、解体する前に借り換えをしないといけません。
有り難いことに、今回、三井住友信託銀行様、通常は借り換え年数は、現行ローンと同じ所を、新規の借り入れと同じ年限に組み直してくださいました:-)
たぶん、自分で窓口行ってもどうにもならないと思いますが、ハウスメーカー経由で提携ローンを使うといった点も加味して、対応して頂けたようです。
こういう点、でかいハウスメーカーのいいところだと思います。
＃金利も実店舗がある銀行様の中では、非常に有り難い金利設定なのもＧＯＯＤでした。
このおかげで、借り換えと新規にローンが分離出来、新規の部分に提携ローンを設定できたのも、今回、よかった点です。
ということで、今～引き渡しまで、お支払いしているのは（というか、今月は支払いが無いので、来月から）、借り換え分だけになります。
今回、分かったことは、どれくらい貸してくれるのかを確認するのに、自分で銀行様に行って、仮審査を申し込むのもいいと思うし、重要なことだと思いますが、ハウスメーカーの提携ローンを確認して、ハウスメーカー経由で銀行様とやりとりすると、いいことあるなぁ～って感じです。
ただし、ハウスメーカによっては、もしくは営業さんによっては違うかもなので、ここも良く確認しましょう。
さらに、借り換えの場合は、抵当権の設定費用も掛かるので、建替えの時、それも解体ギリギリにやるべきです。
銀行様にも確認が必要ですが、借り換えてから解体までの期間が非常に短い場合（今回は２週間もない）、通常は土地と建物、それぞれに抵当権を設定するところ、土地のみの設定にしてくれます。
そうじゃないと、一度建物に設定された抵当権を、解体に伴って抹消するという手続きのために、また費用が発生します。
■駆け引き
さすがに、新規の借り入れの際の金利の駆け引きは、車を買う時のローンの金利のように、取引材料には（多分）使えません:-p
が、借り換えの場合、既存の金利を引き下げるのに使えます！
今回、借り換え前の金利は、３年固定で2.6%でしたが、借り換え後はなんと１０年固定で1.1%（諸費用を金利負担で処理したので、それがなければ0.9%）です。
繰り上げ完済処理の電話を差し上げた際、参考までに借り換え先と金利を教えて欲しいと言うことで、躊躇すること無く教えてあげましたが、愕然とされていました:-)
あまり差が無い場合、戦略的利率設定をすることで、借り換えを阻止する場合があるようです。
実際、借り換えの契約時に聞いた話だと、ひっくり返されることもあるとか。
■その他
仮審査後の借入額増額、普通は通りにくいと言われています。
が、今回、なんと＋５００万円で通しました。
だって、費用積み上がって、当初の借入予定額じゃ足りないというのが、仮審査申し込み後にわかったのだからしょうが無い。
銀行様側からすると、もう一度仮審査をすることになるそうです。
なので、本契約時に、申し込み日付の訂正をすることになりました。
でもって、なんでそんな無茶な申請が通るのか...
まあ、払えない訳では無いというのはありますが、今回、一番大きいのは、土地の資産額なのだと思います。
建て替えなので、土地に関しては借り換えローン分を除いた残りの分は、資産になります。
実家にしても自宅にしても、資産額が借り入れ額を上回ります。
なので、銀行様としては、返済能力を抜きにして、抵当権を設定する土地の価値に安全係数掛けたぐらいまでは、貸せるのでしょう。例え返済事故が起きて、資産を没収してもおつりが来るから。
これがマンションだったら、そうはいかないかな...
今回、有価証券の売却含め、現金はそれなりに用意しましたが、仮住まいの費用だったり、引っ越しの費用だったり、あれやこれやと、建て替え自体に回せるお金は新築費用の１／３ぐらいになっちゃいました。
総額が膨らんだので致し方ない部分もありますが、もうちょっと貯めておけば良かったかなと、後悔中。
＃あったんだけど、趣味で使い込んだ(^^;というのが正しいかも。
あとは、全部の貯蓄を使い果たさないことぐらいでしょうか。
健全なキャッシュフローを維持するのには、多少の余裕は必須です。
老後のためにもね:-)
さて、返すために、働かねば。
コメント 0